Imóvel - Financiamento
Taxa de evolução de obra: ilegalidade
Conceituando, a TEO se refere ao valor que é repassado pelo agente financeiro à construtora de acordo com a evolução da construção. Contudo, a TEO é indevidamente repassada ao comprador de boa-fé que, além de ter frustrada a expectativa de receber o seu imóvel na data aprazada, ainda recebe esse prejuízo no seu orçamento mensal, totalmente arbitrário e sem justificativa convincente.
Isto é, a TEO somente poderá ser repassada ao consumidor até o prazo estipulado em contrato para a entrega do imóvel. No entanto, o que ocorre na prática é que os consumidores permanecem pagando o valor correspondente à TEO mesmo após expirar o prazo para entrega do imóvel.
Segundo especialistas, nos termos das matérias divulgadas no jornal Gazeta do Povo1 e das palavras de José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec, “o consumidor deve ir à Justiça para buscar o ressarcimento destes juros pagos após a previsão do término da obra pela construtora, pois é ela quem está causando prejuízo. A Caixa apenas emprestou o dinheiro e, neste caso, o banco não é solidário”.
Outrossim, segundo a ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), “se o imóvel já deveria estar pronto e a planilha da Caixa, que mostra a evolução teórica dos encargos durante a fase de construção, já tiver sido ultrapassada, há a possibilidade de os consumidores entrarem com uma ação judicial pedindo que os valores pagos como encargos da construção, após a data prevista para a entrega da obra, sejam revertidos em amortização”.
Não é outro o entendimento recente do TJPR, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EVIDENCIADA DA CONSTRUTORA – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – RESSARCIMENTO DEVIDO – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL IN RE IPSA, DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO – ATRASO DE MAIS DE 2 (DOIS) ANOS E MEIO NA ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇAS INDEVIDAS – CARÁTER PUNITIVO – MINORAÇÃO DO QUANTUM DIANTE DO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE PARA R$ 10 MIL – CUSTAS E HONORÁRIOS MANTIDOS CONFORME DEFINIDO NA SENTENÇA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 7ª CC – AC – 1090155-8 – rel. Des. Antenor Demeterco Junior – Unânime – J. 13.05.2014)
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REVISÃO CONTRATUAL – JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS –ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA QUANTO À DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA – INADMISSIBILIDADE – PERTINÊNCIA SUBJETIVA DEMONSTRADA NO TOCANTE AO DEVER DE RESSARCIMENTO DE TAIS VALORES DEVIDO AO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA (…) CABE A RÉ RESSARCIR AO AUTOR OS VALORES A TÍTULO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NÃO CABIMENTO – MEROS DISSABORES DA VIDA CIVIL NÃO CARACTERIZAM DANO MORAL – MAJORADAS AS VERBAS HONORÁRIAS PARA O PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRA O VALOR DA CONDENAÇÃO – NÃO ASSISTE RAZÃO A APELANTE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A – ASSISTE RAZÃO EM PARTE AO APELANTE RONI ANDERSON PETERS – SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO – RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 6ª CC – AC – 1073442-2 – rel. Des. Benjamim Acacio de Moura e Costa – Unânime – J. 04.02.2014)
Seguindo a mesma linha, o TJMG, em dois julgados recentes, e o TJSP, também assim decidiram:
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CONSTRUTORA – DANO MORAL RECONHECIDO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESTITUIÇÃO DEVIDA. Comprovado o atraso injustificado e de longo tempo na entrega do imóvel prometido, impõe-se reconhecer o dano moral indenizável e a necessidade de restituição do valor equivalente a taxa de evolução de obra suportada pelo comprador ao tempo do atraso. (TJMG, 13 CC, AC 1.0145.13.036914-6/001, rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 26/06/2014)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA- BEM IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE”- RESSARCIMENTO DEVIDO – RECURSO PROVIDO. Caso a construtora proceda à entrega do imóvel sem providenciar a tempo e modo a certidão de “habite-se”, deve ressarcir a parte autora pelos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra até a entrega do referido documento, tendo em vista a comprovação de sua mora. (TJMG, 11 CC, AC 1.0024.11.280923-1/001, rel. Des. Wanderley Paiva, j. 05/06/2014)
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA EFETIVADA PELO AGENTE FINANCEIRO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE”. DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a expedição da certidão de “habite-se”. Assim, a construtora que entrega o imóvel sem providenciar a tempo e modo a referida certidão, impossibilitando a celebração do contrato de financiamento, deve ressarcir o mutuário pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do “habite-se”. (…) (TJMG, AC 1.0024.12.026774-5/001, rel. Des. Marcos Lincoln – Data da publicação: 19/11/2013)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DOS DENOMINADOS “JUROS DE OBRA”, DERIVADOS DO ATRASO NA CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO FIRMADO COM A CEF, PELA FALTA DA ENTREGA, PELA CONSTRUTORA, DA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM A RESPECTIVA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE” – TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENDER EXIGIBILIDADE DOS “JUROS DE OBRA” E OBRIGAR A CONSTRUTORA A PROVIDENCIAR O “HABITE-SE”. PRESENÇA DOS REQUISITOS – COBRANÇA ABUSIVA DOS “JUROS DE OBRA” – OBRIGAÇÃO DE PROVIDENCIAR O “HABITE-SE” MANTIDA – REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA DIÁRIA PARA R$ 500,00 – AGRAVO PROVIDO EM PARTE. (TJSP, Ag. Inst. Nº 0097235-16.2013.8.26.0000, Rel. Des. LUIZ EURICO, j. 21/10/2013).
Enfim, o importante de tudo é que o consumidor, quando do atraso na entrega da obra, sempre acione o judiciário e faça o pedido de suspensão do pagamento da TEO até o final do processo e, caso já tenha pago tais valores requeira a devolução dos mesmos.
Ao buscar os seus direitos, o consumidores transferirá às construtoras a responsabilidade pelo seu inadimplemento contratual, seja por não cumprirem o prazo para entrega, seja por não conseguirem a certidão de habite-se em tempo hábil.
Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procure sempre um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário a fim de pleitear os seus inúmeros direitos.
1 GAZETA DO POVO, Só a Justiça resolve, diz Caixa sobre atrasos em construção”, Setor Economia, exibida em 07/12/2011; e GAZETA DO POVO, Sem imóvel, mas com a conta, Setor Economia, exibida em 16/10/2011.
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